Как нам реорганизовать жилищный сектор России. Часть I

12.12.2006

Боюсь, это будет трудный разговор. Когда говоришь о жилье, это всегда касается очень многих людей и весьма болезненно, если учесть сегодняшнее положение, когда только по официальным данным 63% населения РФ остро нуждается в улучшении жилищных условий. Но если не сказать обо всем честно, вряд ли эта проблема может быть решена оперативно и на достойном великой страны уровне.
1. О собственно государственном подходе к решению жилищной проблемы

Как и любая другая сегодняшняя остросоциальная проблема, нынешняя жилищная проблема создавалась в России путем постепенного накопления и мультиплицирования макроэкономических эффектов, вызванных непродуманными решениями высших эшелонов власти, отсутствием выверенных стратегических подходов во внутренней и внешней политике. В качестве оправдания топ-менеджеры государственного управления утверждают, что решить до конца жилищную проблему невозможно, будто бы она никогда не решалась на всем протяжении существования не только СССР, но и Российской империи. Безусловно, это весьма удобная позиция. При этом оправдывающиеся предпочитают не вспоминать, что в СССР, буквально через 15 лет после самой страшной войны, в условиях нищеты, без нефтедолларов, во враждебном окружении, при 53% общих разрушений жилищного фонда – жилищная проблема была решена в течение 10-ти лет.

Первые пятнадцать лет после войны страна разбирала завалы и восстанавливала промышленность. Те, кто побывал в Берлине в конце 70-х, видели, что у аккуратных немцев в центре Берлина еще были кварталы завалов. Это – несмотря на мощную помощь СССР, который и при послевоенном голоде гнал туда эшелоны с зерном. А у нас и в Сталинграде, где в центре оставался только остов знаменитого дома Павлова, никаких завалов уже не было к середине 50-х годов.

Прежде чем появилась возможность решать социальную проблему жилья, надо было поднять промышленность! Потому что «благодарная» Европа поддержала экономическую изоляцию победителей фашизма. Сегодня мало кто вспоминает знаменитый тезис начала «холодной войны» – «Ни одной лопаты могильщикам капитализма!» А без лопаты жилищную проблему не решить. На стройке работа на линии, т.е. непосредственно на строительной площадке, до сих пор называется «встать на лопату».

Необходимо внимательно рассмотреть опыт этого беспрецедентного случая решения жилищной проблемы в столь краткие сроки на одной шестой части суши, чтобы лучше понимать, отчего же сегодня мы имеем за спиной 15-летие последовательных провалов всех правительственных программ в жилищной отрасли. Пятнадцать лет самая развитая строительная индустрия мира срывает одну государственную жилищную программу за другой! Поэтому для начала надо уяснить, чем же отличаются сегодняшние подходы от тех, которые буквально недавно позволяли без громких заявлений ежегодно сдавать в два с лишним раза больше надежного и качественного жилья лучших советских серий.

Первой причиной выработки срочных решений жилищной проблемы на государственном уровне в 50-х годах явилось осознание, что только чуть более 30% населения имело возможность решить жилищную проблему самостоятельно. Многие семьи потеряли кормильцев. Кроме того, после войны возник скачок «социальной» заболеваемости типа туберкулеза и т.п.

В сегодняшних потоках лжи, изливаемых на советское время, как-то забывается, что при социализме частная собственность на жилище оставалась куда более неприкосновенной, нежели нынче. В войну и после войны для индивидуальной застройки государством выделялись участки земли в городской черте и делянки леса под вырубку. Наряду с государственным жильем, люди могли самостоятельно построить деревянный дом, получая недвижимость в полную собственность. Однако на фоне общего обнищания населения – оставалось около 70% граждан, которые в решении жилищной проблемы могли рассчитывать исключительно на помощь государства.

Напомню, что сегодня государство провозглашает жилищные программы на фоне жесткой констатации того, что после «рыночных преобразований всего общества», лишь 9% населения России способно решить жилищную проблему самостоятельно. Понятно, что как раз эту группу населения в последнюю очередь интересует недвижимость в России.

Когда более 90% населения богатейшей страны мира, с развитой индустриальной базой строительной отрасли, не может решить жилищную проблему самостоятельно, - это означает, что на государственном уровне намеренно создаются условия, препятствующие любому решению жилищной проблемы.

При этом надо учесть, что нынче подавляющая часть населения проживает в сооружениях советской постройки, которые должным образом не эксплуатируются более 15-ти лет, поскольку государство сложило с себя обязанности отслеживать целевое расходование собираемых с граждан средств на содержание жилищно-коммунальной отрасли.

Полагаю, большинству граждан России сегодня уже абсолютно понятно, какие тяжелые последствия наступили для страны и всего общества в целом в результате противоправного вывода бюджетообразующих отраслей из государственной собственности, с разрушением государственного управления отраслями промышленности, что выразилось, по сути, в полном уничтожении государственного стратегического управления.

Спускаемая под шумок «прихватизации» государственная собственность дала спад производства, многократно превышающий по отраслям промышленности ущерб от Великой Отечественной войны. Эта собственность, изначально создаваемая для нужд государственного стратегического планирования во взаимной региональной и межотраслевой связке – изначально не могла быть эффективной в предпринимательском секторе, который реформаторы не пожелали создавать собственным трудом. По умолчанию не может быть эффективной собственность, которая создается в совершенно иных, чуждых самому содержанию предпринимательства предпосылках! Если предпринимательский сектор существует для извлечения максимума прибыли при минимуме затрат, то государство не может следовать частному шкурному интересу. В то же время, государственный интерес и благо всего общества – не могут быть измерены прибылью частного лавочника, радующегося «успеху реформ» для себя лично.

Потому-то нынче стало практически невозможно решать тяжелые социальные проблемы, возникшие из-за того, что часть коррумпированного чиновничьего аппарата внезапно решила стать «эффективными собственниками» за счет общенародного достояния. Кризис затягивается, уничтожается культура государственного управления, в то время как высшие эшелоны власти заинтересованы не в решении глобальных государственных задач, а в осуществлении частных интересов личного обогащения.

Советские подходы к решению жилищной проблемы в середине прошлого века являются уникальными и до сих пор никем в мире не превзойденными. Основная особенность государственного подхода выразилась в тщательном и взвешенном выборе инструмента решения жилищной проблемы. Этим инструментом стало серийное жилье качественно нового типа.

На момент разработки государственной жилищной программы в массовом жилищном строительстве превалировало жилье, называемое сегодня «сталинками» или «сталинским барокко». При его строительстве использовался влагоемкий силикатный кирпич низко технологичного обжига, поскольку электроэнергии в послевоенное время не хватало восстанавливаемым производственным мощностям. Ограждающие конструкции из такого кирпича нуждались в защитном слое – трудоемкой штукатурке и окраске фасадными красками. Нормативный срок строительства пятиэтажного жилого сорокаквартирного дома составлял 3,5 года. По той же причине острого дефицита электроэнергии, дома зачастую сдавались без центрального отопления, с устройством печей. Опасность отравления угарным газом, в свою очередь, предполагала создание больших строительных объемов (устройства высоких потолков). Дома заселялись преимущественно на коммунальной основе, что ухудшало и без того сложную послевоенную демографическую ситуацию.

К слову сказать, к серийному сборному домостроению СССР приступил еще до войны. На Ленинградском проспекте Москвы есть ряд типовых крупноблочных домов архитекторов Бурова и Блохина постройки конца 30-х годов. Их жильцы вряд ли догадываются, что живут не в «сталинках», а как раз в самых первых массовых сериях. Бетонные блоки более сорока типоразмеров имели по наружным граням затейливые лепные украшения, а особый архитектурный шик дому придавали витые чугунные решетки незадымляемых выходов. Возможно, именно такими стильными и нарядными были бы все массовые советские серии, но эти планы были перечеркнуты войной.

Сегодня намеренно негативно подается партийное Постановление 1956 г. «Об украшательствах в архитектуре». Но речь в нем идет вовсе не о том, что с этого момента по партийной указке жилье должно было стать непременно безобразным, как пытаются доказать поборники «эффективного предпринимательства» за государственный счет. Один квадратный метр площади в «сталинке» без особых украшений и без того обходился в 270 рублей. И оно было недосягаемой мечтой для многих, поскольку было подсчитано, что темпы его возведения и стоимость единицы площади позволят снять остроту жилищной проблемы лишь через 18 лет.

Следует вспомнить, что в середине 50-х годов люди ночевали в конторах, цехах, и на вокзалах, все общежития были переполнены, а в городах существовали целые микрорайоны, носившие обычные для тех лет названия «25 бараков», «60 бараков» и т.д. В то же время в центральной части крупных городов вовсю развернулось строительство помпезных жилых сооружений для партийной элиты, «символизирующих Победу советского народа над фашистской Германией», с холлами, украшенными мраморными колоннами и перилами мореного дуба. Вот против такого вопиющего социального неравенства и было направлено пресловутое партийное Постановление.

Здесь мы должны взять на заметку еще одну особенность настоящего государственного подхода: аккумуляция и тщательный учет всех финансовых и материально-технических ресурсов.

Поскольку снизить стоимость изделия можно лишь с переводом его производства на индустриальные рельсы, во главу государственной жилищной программы была поставлена индустриализация всей строительной отрасли. Первым этапом было намечено убрать со строительной площадки все многодельные мокрые процессы за счет строительства флагманов отрасли – ДСК (домостроительных комбинатов). Для возрастающих потребностей производства возводятся крупные энергетические узлы. Только после этого возникает возможность перейти к выпуску более качественного кирпича высоко технологичного обжига, который эксплуатируется длительное время без защитного штукатурного слоя.

Реализация стратегических подходов при решении жилищной проблемы в 60-е годы прошлого столетия позволила достичь значительных результатов за сравнительно небольшой промежуток времени. Только за первый этап решения глобальной государственной задачи (1959-1963 гг.) было сдано жилья в 3,16 раза больше, чем за период 1918-1940 гг. В том числе за один 1960 г. было сдано 70% жилья от ранее построенного в СССР в течение того же периода.

Производительность труда по данным ведущих трестов возросла в среднем на 300%. Особое внимание при этом уделялось надежности на всех этапах проектирования, возведения и эксплуатации жилья – его долговечность возросла на 25 лет по принятой классификации по группам капитальности. Типизация и унификация строительных изделий, производство железобетонных конструкций полной заводской готовности – позволили создать индустриальную базу строительной отрасли, не имевшую аналогов в мировой практике.

Естественно, подобные государственные подходы к решению жилищной проблемы позволили значительно улучшить послевоенную демографическую ситуацию. Обеспеченность жильем с 9,2 м² в 1967 г. возросла до 16 м² к 1990 г. (В РСФСР – 16,4 м² общей площади на человека). К началу проведения реформ методами т.н. шоковой терапии в отдельных квартирах проживало 67,8% семей СССР, а 16,7% - имели индивидуальные дома.

На рис. 4, б – представлен процентный прирост жилого фонда в СССР до 1990. Как видно из диаграммы, к началу 80-х годов прошлого столетия темпы ввода жилья начали замедляться, поскольку острота жилищной проблемы была уже снята, а демографическая ситуация не только улучшилась, но и дала знаменитый «бэби-бум» середины 80-х.

Презрительно именуемое сегодня «хрущебами» жилье первых массовых серий доказало свою надежность. Но главное, оно дало возможность множеству людей ощутить действительную заботу государства, за которое весь народ сражался в Отечественной войне. Люди не только сами принимали участие в возведении собственного жилья, на его строительство государством были мобилизованы Вооруженные Силы страны.

За счет заводского изготовления железобетонных изделий, стоимость этого жилья удалось снизить до 100 рублей за метр квадратный, тем не менее оно сдавалось совершенно пригодным к немедленному заселению. Никому бы в голову не пришло, что в России наступят такие времена, когда неимоверно дорогое жилье сомнительного качества будет сдаваться в эксплуатацию даже без звукоизоляции, без санитарно-технических и электротехнических приборов и по этой причине будет пустовать годами.

Здесь мы видим подлинно государственный, комплексный подход, основанный на тщательном учете и контроле всех направляемых в отрасль государственных ресурсов. Безусловно, такая программа, основанная на строгом лимитировании государственых средств, контролируется на каждом этапе ее выполнения.

Как только острота проблемы была снята, уже с конца 60-х годов советские серии дорабатываются и совершенствуются. Огромная работа была проделана для обоснования необходимости увеличения лимита подрядных работ на один метр квадратный – до 136 рублей. Немедленному внедрению новых серий способствовал возросший уровень индустриализации строительной отрасли.

В Ижевске в 1974 г. прошел скандальный процесс с выселением из новостройки партийной и руководящей элиты одного из крупнейших заводов. Бросать партийные билеты на стол, окапываться в захваченных квартирах, в которые ломились очередники профкомовской очереди, руководство оборонного завода заставила невыразимо прекрасная кирпичная «минская серия» 1972 г. Эти квартиры до сих пор в наших «рыночных» условиях считаются элитными. Впрочем, ничего особенного с того времени в планировках не придумано. Можно сказать, что вся сегодняшняя «элита» – это советские жилищные серии конца 70-х годов.

Накануне распада СССР началась качественная переструктуризация жилого фонда, с целью подготовки жилья массовых серий к масштабной реконструкции. Всем этим домам планировалось придать выразительный архитектурный облик. С этой целью в 1985 г. был проведен Всесоюзный архитектурный конкурс. Реализация представленных на нем работ позволила бы навсегда забыть о «хрущебах». Государство вновь приступило к аккумуляции финансовых и материально-технических ресурсов, но главное – мобильного переселенческого фонда.

В конце 80-х годов была значительно обновлена инженерная инфраструктура, было переложено большинство магистральных коммуникаций, увеличена их мощность. В этот период были приостановлены мероприятия по текущим ремонтам, за исключением неотложных мер.

Продолжение следует...