Дом вместо завода. Кто и как застраивает «серый пояс» Петербурга
В Западной Европе бывшие когда-то промышленными территории в центре города занимают в среднем 10% от общей площади. В Петербурге, по некоторым оценкам, еще пару лет назад этот показатель составлял около 40%.
По разным данным, в зависимости от креативности оценщиков, в эту зону входит от 5 до 19 тысяч га. Это около 60 производственных зон – часть из них будут использовать по назначению, остальное подлежит градостроительному преобразованию.Разница в данных объясняется тем, что полновесную инвентаризацию промзон еще не закончили. В петербургском комитете градостроительства и архитектуры называют зоны «серого пояса» одним из главных городских резервов, призывая развивать его по общему плану, а не точечно.
При этом девелоперы уже активно осваивают промзоны, и лидирует среди проектов освоения жилье. Причины понятны – преимущественно это участки с удачной локацией в центре, за счет чего гарантирован спрос на квадратные метры. Как поясняют опрошенные «Фонтанкой» эксперты, редевелопмент промзон подразумевает строительство не только жилых домов, но и целых кварталов для жизни, работы, учебы, спорта и отдыха при необходимой инфраструктуре. Говорят, что потенциал «серого пояса» так велик, что при грамотном развитии способен превратить город в новую туристическую жемчужину.
Группа «Эталон» не первый год занимается редевелопментом бывших промышленных территорий, реализуя проекты комфорт- и бизнес-класса. Так, например, на месте станции Московская-Товарная построен ЖК «Царская столица» общей площадью почти 400 тыс. кв. м. На месте завода «Вагонмаш» у станции метро «Московские ворота» возведен одноименный жилой комплекс. ЖК «Самоцветы» на Васильевском острове тоже является ярким примером, он расположен на территории бывшего завода имени Калинина, граничащей с набережной реки Смоленки. Из текущих проектов своим масштабом выделяется квартал «Галактика», который возводят на месте бывших железнодорожных путей Варшавского вокзала вблизи Московского проспекта и набережной Обводного канала.
На территории площадью 38 га в компании планируют построить 5 очередей более чем на 10 тысяч квартир, завершив проект в 2024 году. Первая очередь из 8 корпусов уже сдана. Общий объем инвестиций оценивается в 60 млрд рублей. Именно «Галактика» стала рекордсменом среди проектов компании по темпам и объему контрактования.
«Редевелопмент территорий – дорогостоящий и многоступенчатый процесс, – говорит Геннадий Щербина, генеральный директор Группы «Эталон». – Проекты на месте бывших промышленных площадок под силу только финансово устойчивым, крупным компаниям, поскольку они отличаются более длительным процессом согласования из-за сложной конфигурации земельных участков, наличия объектов, принадлежащих третьим лицам, множества собственников земельных участков. Так что с момента приобретения пятна до начала строительства может пройти не один год».
По словам эксперта, под жилую застройку подходят далеко не все «серые» зоны. К примеру, если ранее на земельном участке располагалось вредное производство, то строить на нем можно только коммерческую недвижимость. Есть масса нюансов, отражающихся на формате и экономике проектов – в их числе классы опасности производства и отходов (если они расположены на земельном участке), санитарные зоны, объекты культурного наследия. Все это влияет на привлекательность пятна для застройщика. Инвестиции в проект, в том числе связанные с подготовкой пятна, учитываются в стоимости квадратного метра, а значит, определяют класс возводимого жилья. Поэтому проекты редевелопмента территорий – это, как правило, жилье классов «комфорт» и «бизнес».
Один из примеров КОТ в «сером поясе» – проект LigovskyCity на Лиговском проспекте от Glorax Development. В планах девелопера на 100 га территории разместить 40 тысяч новых жителей.
Сейчас здесь идет возведение жилых комплексов бизнес-класса «Первый квартал» и «Второй квартал», в рамках которых будет сдано более 2 тысяч квартир. Кварталы разделены городскими площадями и парковыми зонами, конкурс на первый сквер состоялся в прошлом году при поддержке КГА. Зеленую зону устроят рядом с «Первым кварталом», она станет одной из точек притяжения для жителей Фрунзенского района. «Серый пояс» Лиговского проспекта — это исторический центр, и появление здесь новой застройки должно привнести не только эстетическую, но и социальную функцию.
«Редевелопмент бывших промышленных территорий – сложный проект в плане реализации для девелопера, но очень перспективный для покупателя, – рассказал Дмитрий Коновалов, управляющий партнер компании Glorax Development. – «Серый пояс» – это исторический центр, отсюда недалеко до главных достопримечательностей и, наоборот, удобно выезжать за город – близко все основные транспортные магистрали. Разветвленная сеть общественного транспорта также является одним из преимуществ жилья в этих зонах. Новые районы здесь формируются с учетом окружающей застройки, поэтому в основном появляются проекты комфортной невысокой этажности в классической для Санкт-Петербурга архитектуре». Инвестиционная привлекательность жилых кварталов «серого пояса» на начальном этапе освоения территории очень высока.
По данным руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, самый большой потенциал объема жилищного строительства в зоне «серого пояса» сегодня наблюдается в Выборгском районе, за ним идут Московский и Приморский, в сумме на проекты с разрешениями на строительство приходится 21% общего проектного объема города. По количеству объектов в реализации лидируют Невский район, Московский и Петроградский. Доля подобных проектов редевелопмента в реализации оставляет 33% от рынка в целом. В общем объеме предложения сегмента масс-маркета на такие проекты приходится 38%, средняя цена – 120 тысяч рублей за «квадрат», в бизнес-сегменте – 41% со средней ценой за кв. м почти 178 тысяч рублей.
«Редевелопмент сегодня – одно из перспективных направлений развития строительства в Санкт-Петербурге, – рассказала Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». – Учитывая, что промышленные зоны расположены в достаточно привлекательных локациях: на набережных и в центральной части города, застройщики все больше развивают их. Это проекты в развитых кварталах, на которые есть активный спрос покупателей. Например, сегодня одно из популярных направлений для застройки – Октябрьская набережная, где возводится не только элитное жилье, но и проекты комфорт-класса».
По её словам, уникальность этой территории в том, что при характеристиках, аналогичных более высокому классу, стоимость квартир здесь приемлемая. Спрос на такое жилье ожидаемо высокий – при относительно небольшом бюджете покупки собственники будут иметь квартиру с прекрасными видовыми характеристиками в развивающемся районе. Безусловно, не все территории подходят под жилую застройку. Все зависит от локации и размера участка. Там, где возможности застройщиков ограничены ПЗЗ, как правило, возводятся коммерческие помещения.
Как говорит Ульянова, главные сложности при реализации проектов редевелопмента могут заключаться в назначении и качестве земель для новых объектов. В частности, если на территории находилось вредное производство, то землю нужно рекультивированть. Или, например, если застройка проекта связана с выносом предприятия за территорию города, для застройщика это дополнительные затраты и увеличение стоимости квадратного метра.
«Потенциал для редевелопмента в центре города весьма обширен, – говорит Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. – Много интересных участков остается на набережной Обводного канала, на набережных Невы, на Петроградской стороне, в западной части Адмиралтейского района и на Васильевском острове, их развитие уже началось.
Полагаю, что при наличии инвесторов в ближайшие десять лет мы увидим кардинальное преображение этих мест. Назначение земельного участка определено в ПЗЗ и ППТ, где прописаны все ограничения для девелопера. В данный момент у компании в стадии реализации три проекта: ЦДС «Чёрная Речка», ЦДС «Полюстрово» и ЦДС «Елизаровский». И редевелопмент будет интересовать нас и в будущем, так как свободных земельных участков в городской черте остается все меньше».
Рекультивация земли, в случае если на месте будущего строительства находилось вредное производство, может стать значительной статьей расходов застройщика. В основном за редевелопмент берутся, если речь идёт о предприятиях без класса опасности, и большинство петербургских производств относятся именно к безвредным. Но, как пояснили застройщики, экспертиза земли на безопасность – обязательное условие для жилищного строительства, для жилищной застройки качество почвы определяется СанПиНом.
Как пояснил управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев, бывшие промзоны – проблема Петербурга, как и любого европейского города, стоящего на воде, города-порта. Индустриализация сосредоточила все предприятия в черте города, поближе к воде, которая была нужна для производства: Выборгская, Пироговская набережные, Обводный канал – яркие примеры.
«В 70% зон уже не осталось производства, а в оставшихся оно занимает примерно 1 га – даже не из-за упадка, а из-за смены технологий и оптимизации процесса производства, – считает он. – При этом формирование себестоимости этой территории происходит вне рыночных механизмов. Чтобы заработать на ее освоении, инвестору проще всего построить там жилье, но это гигантская работа: перевод зоны промышленной застройки в жилую, оценка, снятие санитарно-защитных зоны, решение вопросов с владельцами, так как много участков в частной собственности – без государства развитие этих зон просто невозможно. Но власти должны увязывать развитие промзон с развитием всего города. У нас почему-то привлекают архитекторов в бесконечных попытках нарисовать, что могло бы быть на месте заводов, в то время как на самом деле нужны градостроительные планировщики, урбанисты, специалисты по социально-экономическому развитию, учету транспортных потоков. Успех и расцвет бывших промзон возможен только при наличии отдельной стратегии развития, прописанной специально для них, увязанной с другими городскими документами планирования с учетом интересов множества социальных групп. При этом я вижу невероятный потенциал у агломерата городских промзон, вплоть до образования второго Центрального района на правом берегу Невы, например, в Красногвардейском районе, с возможностью создать там свой Central Park, как на Манхэттене, окруженный домами и общественно-деловыми, развлекательными, рекреационными объектами».
По словам эксперта, это колоссальная возможность преобразиться для города с тысячами гектаров территории, не обладающих никакой ценностью, но расположенных недалеко от центра и водных артерий. При разумном комплексном подходе к развитию бывших промзон можно получить взрывной рост туризма – если сделать на их месте нечто уникальное.
«За границами Петербурга традиционно располагаются промышленные предприятия, ныне утратившие свой потенциал либо передислоцированные в более удобные локации, – считает маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин. – На месте бывших заводов «Бавария», «Знамя труда», «Реактив», «Пигмент» и других теперь развернуто масштабное жилищное строительство. Это тысячи гектаров потенциально пригодной для застройки земли, значительная часть которой находится в Невском, Калининском, Фрунзенском и Кировском районах. Но пока редевелопмент «серого пояса» будет хаотичным, пока у администрации города не появится определенной концепции развития промышленных территорий, подкрепленной документами, говорить о превращении «серого пояса» в зеленый преждевременно».
Источник 
